Come si Rinuncia all’Usucapione

L’usucapione è un modo di acquistare la proprietà o altri diritti reali (come una servitù) attraverso il possesso prolungato nel tempo di un bene, in modo pacifico, pubblico, continuato e con l’intenzione di comportarsi da proprietario. Per i terreni e gli immobili il termine ordinario è di solito vent’anni, salvo casi particolari previsti dalla legge.

Dal punto di vista giuridico, l’acquisto per usucapione è automatico: quando maturano i requisiti di legge, il diritto si acquista per il solo fatto del decorso del tempo e del possesso qualificato, a prescindere da una sentenza. La sentenza del giudice, quando viene chiesta, non “crea” l’usucapione, ma si limita ad accertare che essa si è verificata.

Proprio per questo parlare di “rinuncia all’usucapione” può creare confusione. Non esiste in Italia una norma che disciplini espressamente un atto formale di rinuncia all’usucapione come se fosse una semplice opzione da barrare. Ciò che si può fare, in concreto, è: rinunciare a far valere in giudizio l’acquisto per usucapione, oppure, se l’usucapione è già maturata e si considera il diritto ormai acquisito, trasferire quel diritto, riconoscere quello altrui o stipulare accordi che di fatto neutralizzano il conflitto tra usucapiente e vecchio proprietario.

Per capire quali strade sono possibili, occorre distinguere due situazioni: quando l’usucapione è solo “in corso” (requisiti non ancora maturati) e quando si ritiene che sia già maturata, cioè che tu sia giuridicamente diventato proprietario per usucapione.

Rinuncia prima che l’usucapione maturi

Se ancora non sono trascorsi i termini previsti dalla legge, non si può parlare propriamente di rinuncia all’usucapione perché il diritto non è ancora sorto. In questo caso puoi solo interrompere il processo che, un domani, potrebbe portare all’usucapione.

Una delle modalità più rilevanti con cui si “rompe” il meccanismo dell’usucapione è riconoscere la proprietà altrui. Se ad esempio detieni un immobile e, prima che siano passati i vent’anni, sottoscrivi una scrittura privata o una dichiarazione nella quale riconosci che il proprietario è un’altra persona, il tuo possesso smette di essere qualificato come possesso “uti dominus” (cioè come se fossi il proprietario) e diventa detenzione per conto d’altri. Questo riconoscimento interrompe il decorso del tempo utile all’usucapione, e da quel momento l’eventuale usucapione potrà maturare solo se cambiano di nuovo le condizioni e decorrono nuovamente gli anni previsti.

Un’altra situazione frequente è la sottoscrizione di un contratto di locazione, comodato o altro titolo che faccia emergere in maniera chiara che tu tieni il bene in virtù di un rapporto giuridico che riconosce un proprietario diverso. Anche in questo caso, dal punto di vista del diritto, non sei più un possessore “contro” il proprietario, ma un detentore in virtù di un accordo, e il tempo non corre più ai fini dell’usucapione.

Queste forme di riconoscimento della proprietà non sono tecnicamente “rinunce” a un diritto acquisito, ma un modo per evitare che il diritto si formi in futuro. Sono molto utili quando ci si rende conto che la situazione di fatto – magari iniziata in modo informale, come l’uso di un terreno del vicino – potrebbe, col passare degli anni, creare problemi e pretese di usucapione non desiderate.

Rinuncia dopo che l’usucapione è maturata

Molto più delicato è il caso in cui ritieni che, in base ai fatti, l’usucapione sia già maturata. Immagina di avere posseduto un immobile per oltre vent’anni, come se fosse tuo, senza contestazioni. Dal punto di vista teorico, sei già proprietario per usucapione, anche se non hai mai fatto causa e non c’è alcuna sentenza.

In questa situazione puoi domandarti: posso “rinunciare” a questo diritto? In astratto, la dottrina riconosce che si possa rinunciare a un diritto di proprietà, ma la rinuncia non fa tornare automaticamente proprietario il precedente titolare. In altre parole, se rinunci alla proprietà, non è detto che il bene ritorni al vecchio proprietario: si crea una situazione giuridica complessa che potrebbe portare alla cosiddetta “res nullius” o ad altre conseguenze non desiderate.

Nella pratica, quindi, quando si vuole evitare contenziosi o si desidera che il vecchio proprietario o un terzo resti o diventi proprietario, si preferisce utilizzare strumenti più chiari del punto di vista del risultato. Tra questi strumenti ci sono: il riconoscimento scritto della proprietà altrui, il contratto di compravendita, la transazione e la rinuncia agli atti in un giudizio già iniziato.

Se, per esempio, stai affrontando una causa di usucapione o stai per avviarla, puoi decidere – per motivi economici, familiari o altro – di non voler più far valere questo diritto. In questo caso puoi rinunciare all’azione di usucapione, cioè rinunciare alla causa o a iniziarla. Questa non è una rinuncia al diritto in sé in senso teorico, ma una rinuncia a farlo accertare in giudizio. Dal punto di vista pratico, però, se nessuno mai farà accertare quell’usucapione, la proprietà continuerà a risultare in capo al vecchio proprietario nei registri e nei documenti.

Un’altra strada è stipulare un atto con il proprietario formale (o con i suoi eredi), in cui si regolano i reciproci diritti. Si può, per esempio, sottoscrivere un contratto di compravendita a prezzo concordato, in cui tu rinunci a far valere l’usucapione e l’altro vende – o trasferisce – formalmente la proprietà. In questi casi, spesso l’interesse è di entrambe le parti a definire in modo chiaro la situazione, magari con un prezzo calmierato rispetto al valore di mercato, tenendo conto degli anni di possesso e manutenzione.

Il ruolo del notaio e gli atti scritti

Ogni volta che si entra nel terreno dei diritti reali sugli immobili è fondamentale tenere presente che gli atti che riguardano proprietà di terreni e fabbricati devono rispettare forme di legge precise. Un semplice accordo a voce di “rinuncia all’usucapione” può avere scarso valore, soprattutto nei confronti di terzi, e non è idoneo a modificare i registri immobiliari.

Per questo, se l’obiettivo è dare certezza alla situazione e prevenire futuri contenziosi, è consigliabile passare da un notaio. Il notaio potrà valutare se è più opportuno un atto di compravendita, una transazione, un riconoscimento di proprietà nell’ambito di un diverso titolo o un altro strumento, in base al caso concreto.

Un atto notarile, trascritto nei registri immobiliari, consente di “chiudere” la questione agli occhi di tutti. Se tu, che potresti vantare un’usucapione, sottoscrivi un atto in cui riconosci un altro soggetto come proprietario o gli vendi la tua posizione, questo diventa un fatto certo e opponibile a terzi. In pratica è una forma molto più efficace di “rinuncia”, perché non si limita a un gesto unilaterale ma sistema l’assetto giuridico del bene.

Rinuncia in sede di causa di usucapione

Se esiste già un giudizio di usucapione pendente, cioè hai depositato una causa per farti dichiarare proprietario o qualcuno l’ha depositata contro di te, la rinuncia può avvenire in sede processuale.

Se sei l’attore (cioè colui che ha avviato la causa per usucapire), puoi rinunciare agli atti, cioè dichiarare al giudice che non vuoi più proseguire la causa. La rinuncia deve essere accettata dalle altre parti per essere efficace, e il giudizio si estingue. Dal punto di vista sostanziale, questo significa che non avrai la sentenza che accerta l’usucapione e, di fatto, non potrai opporre a nessuno quel diritto sulla base di quel processo. Nulla ti vieta, in teoria, di riproporre la causa in futuro, ma potrebbero esserci conseguenze in termini di spese e di valutazioni del giudice.

Se la causa è stata promossa da altri, ad esempio da un tuo parente o vicino che sostiene di avere usucapito un tuo terreno, puoi scegliere di non opporre particolari difese o addirittura riconoscere la fondatezza della sua domanda. In questo caso, di fatto, “rinunci” alla possibilità di contestare, ma lo fai attraverso l’atteggiamento processuale. Anche qui, la forma precisa va valutata con l’aiuto di un avvocato, perché eventuali riconoscimenti in giudizio possono avere effetti definitivi.

Questioni fiscali e pratiche nella rinuncia all’usucapione

Una rinuncia al far valere l’usucapione o un accordo con il proprietario originario ha anche conseguenze pratiche e fiscali. Se, per esempio, decidi di acquistare formalmente un immobile dal proprietario che nei fatti hai già usucapito, l’atto di compravendita sarà soggetto a imposte come qualsiasi altra vendita: imposta di registro, ipotecaria, catastale, eventuale IVA a seconda dei casi.

Se invece si struttura un accordo transattivo in cui si tiene esplicitamente conto dell’usucapione e si prevede un trasferimento a titolo diverso, il notaio e il commercialista potranno valutare la tassazione più corretta e vantaggiosa. La questione non è mai solo teorica: uno dei motivi per cui si preferisce un accordo chiaro, piuttosto che un silenzio sulla usucapione, è proprio quello di sistemare anche il profilo fiscale, evitando che in futuro possano emergere contestazioni.

Dall’altra parte, chi “perde” un bene in virtù di un usucapione che decide di non contestare potrebbe avere interesse a definire bene il momento di uscita dal possesso per evitare di vedersi addebitare imposte su un patrimonio che di fatto non controlla da anni. Anche questi profili vanno valutati con chi ti assiste professionalmente.

Quando conviene rinunciare e quando no

Non esiste una risposta unica alla domanda se convenga rinunciare all’usucapione o alla sua azione. Dipende da moltissimi fattori: valore economico del bene, stato dei rapporti con il proprietario originario o i suoi eredi, costi e tempi di una causa, rischi di contenzioso, esigenze familiari.

In alcuni casi, soprattutto in contesti familiari complessi, rinunciare a far valere l’usucapione può essere una scelta che evita di lacerare rapporti già delicati. In altri casi, far valere il proprio diritto è l’unico modo per non vedere sfumare anni di cura, manutenzione e investimenti su un immobile.

Una valutazione calma, fatta dopo avere chiarito bene i fatti (da quanto tempo possiedi, in che modo, che tipo di possesso è stato, se ci sono stati atti interruttivi) e le conseguenze giuridiche, è sempre il punto di partenza. L’aiuto di un avvocato esperto in diritto immobiliare può essere decisivo per capire se l’usucapione è davvero maturata o se, al contrario, ci sono elementi che la rendono incerta, rendendo magari più sensata la via della trattativa.

Il valore della consulenza legale personalizzata

Tutto ciò che si è detto finora è una cornice generale su come si può, in concreto, “rinunciare” all’usucapione o comunque decidere di non farla valere. Ma ogni vicenda di usucapione è estremamente concreta e legata a dettagli: piccoli pagamenti, vecchi contratti, lettere inviate, atti firmati anni prima, delibere condominiali, comportamenti tenuti dalle parti.

Proprio perché l’usucapione richiede un possesso con caratteristiche molto precise (continuo, pacifico, non interrotto, inequivocabilmente “uti dominus”), basta poco per modificare il quadro. Per questo, se ti trovi a valutare seriamente se rinunciare a questo tipo di pretesa o se firmare un atto con cui riconosci la proprietà altrui, è prudente parlare con un professionista, portando tutta la documentazione disponibile.

Una consulenza mirata ti aiuta a evitare due rischi opposti: rinunciare a un diritto che, in realtà, sarebbe solido e meriterebbe di essere fatto valere, oppure intestardirsi nel rivendicare un’usucapione che ha poche possibilità di essere riconosciuta, con costi e tensioni che non trovano giustificazione.

In definitiva, “rinunciare all’usucapione” non è un gesto semplice come firmare un modulo, ma un insieme di scelte: non avviare una causa, rinunciare agli atti, riconoscere la proprietà altrui in un accordo scritto, eventualmente stipulare un trasferimento formale. Comprendere il significato di ciascuna di queste vie e scegliere quella giusta nel tuo caso concreto è il modo migliore per gestire con consapevolezza una materia delicata, che tocca la casa, i terreni e, spesso, i rapporti tra persone legate da storia e affetti.